Rynek magazynowy w Jaryszkach i okolicy – rosnący popyt przy A1

Rynek magazynowy w Jaryszkach i pobliskim Strykowie stanowi jeden z ważnych hubów logistycznych w Polsce centralnej. To tu, zaledwie 20 km na północ od Łodzi, koncentruje się znacząca część nowoczesnej powierzchni magazynowej w regionie. Łączna podaż nowoczesnych powierzchni magazynowych w powiecie zgierskim, z Jaryszkami jako epicentrum, przekracza już 500 000 mkw., a wraz z przyległymi strefami w Strykowie i okolicach Łodzi sięga kilku milionów mkw.

Lokalizacja ta znajduje się wśród czołowych rynków magazynowych w Polsce, ustępując jedynie aglomeracji warszawskiej i Górnego Śląska. Dominują tu nowoczesne parki logistyczne klasy A, oferujące powierzchnie magazynowe oraz budynki typu BTS (build‑to‑suit). Wśród najemców prym wiodą globalni operatorzy logistyczni, firmy z branży e‑commerce oraz producenci FMCG.

Przykładami największych inwestycji w tej strefie są parki logistyczne takie jak Panattoni Park Stryków, Hillwood Stryków oraz Goodman Łódź Airpark.
Współczynnik pustostanów w tej okolicy utrzymuje się na poziomie 5‑7 %, co wskazuje na silny popyt i atrakcyjność lokalizacji. Obok nowoczesnych hal dostępne są również starsze obiekty klasy B, hale produkcyjne oraz magazyny typu SBU (Small Business Units), dedykowane mniejszym firmom i operacjom e‑commerce typu last‑mile.

Dlaczego warto wynająć magazyn w Jaryszkach?

Lokalizacja Jaryszek zapewnia szybki dostęp do kluczowych szlaków komunikacyjnych w Polsce. Obszar leży przy węźle Stryków, gdzie krzyżują się autostrada A1 (Gdańsk – Łódź – Katowice) i droga ekspresowa S8 (Wrocław – Łódź – Warszawa – Białystok). To połączenie umożliwia łatwą komunikację w całym kraju.

Czas dojazdu do głównych miast Polski:

• Łódź: 15‑20 min
• Warszawa: ok. 1 godz 20 min (przez A1/S8)
• Katowice: ok. 2 godz (przez A1)
• Poznań: ok. 2 godz 40 min (przez A1 i A2)
• Wrocław: ok. 2 godz 45 min (przez S8)

Dostęp do infrastruktury logistycznej:

• Port Lotniczy Łódź‑Lublinek: ok. 25 km (25‑30 min) – dogodny dla transportu lotniczego towarów.
• Terminal Kontenerowy w Łodzi (LCL): dostępny intermodalnie.
• Porty morskie: do Portu w Gdyni ok. 4 godz, do Portu w Gdańsku ok. 4 godz 30 min.

Profil gospodarczy regionu jest powiązany z logistyką i dystrybucją. Obecność firm takich jak LPP, Rohlig Suus Logistics, DHL, Kuehne + Nagel oraz Raben Group potwierdza przyjazność obszaru dużym operacjom logistycznym. Bliskość Łodzi i Warszawy zapewnia stały dostęp do wykwalifikowanej siły roboczej – zarówno pracowników fizycznych, jak i specjalistów ds. logistyki, spedycji i zarządzania łańcuchem dostaw. Jaryszki nie znajdują się w Specjalnej Strefie Ekonomicznej, ale koszty operacyjne i czynsze są konkurencyjne w skali kraju.

Lokalizacje magazynów w Jaryszkach – gdzie szukać powierzchni?

Największe zagęszczenie nowoczesnych powierzchni magazynowych w okolicy Jaryszek koncentruje się wzdłuż węzła Stryków A1/S8. Wyróżnić można kilka ważnych stref:

• Strefa węzła Stryków (bezpośrednio przy A1/S8):

  • Charakterystyka: wysokiej jakości lokalizacja przy autostradzie, zapewniająca szybki wjazd i wyjazd.
  • Zalety: maksymalna dostępność dla kierowców TIR, szybka obsługa logistyczna.
  • Wady: nieco wyższe stawki czynszów niż w głębi regionu.
  • Przykłady: Panattoni Park Stryków, Hillwood Stryków, Goodman Łódź Airpark.
  • Dostępne powierzchnie: nowoczesne magazyny klasy A, hale produkcyjne, powierzchnie BTS od 5 000 mkw. wzwyż, mniejsze moduły SBU.

• Obrzeża Łodzi i Zgierza (w kierunku Jaryszek):

  • Charakterystyka: tereny położone 10‑15 km od węzła Stryków, bliżej miast; często obiekty klasy B lub po rewitalizacji, ale także nowe inwestycje.
  • Zalety: bliskość rynku pracy i infrastruktury miejskiej, łatwy dojazd komunikacją miejską.
  • Przykłady: tereny przemysłowe w Zgierzu, Aleksandrowie Łódzkim, Widzewie w Łodzi.
  • Dostępne powierzchnie: magazyny miejskie, powierzchnie do lekkiej produkcji, mniejsze magazyny dystrybucyjne (do 2 000 mkw.).

• Tereny podmiejskie (w kierunku autostrady A2):

  • Charakterystyka: obszary na południe od Jaryszek, w kierunku Warszawy (przez A2). Dają możliwość zakupu lub wynajmu rozległych działek inwestycyjnych.
  • Zalety: niższe koszty najmu, możliwość rozbudowy i realizacji inwestycji BTS „od zera”.
  • Dostępne powierzchnie: duże grunty inwestycyjne, projekty build‑to‑suit.

Nowoczesne magazyny na wynajem – standard i parametry techniczne

Magazyny do wynajęcia w rejonie Jaryszek spełniają wymagania techniczne wymagane przez najbardziej wymagających klientów.

Klasyfikacja obiektów:

• Klasa A: nowoczesne parki logistyczne, oferowane jako gotowe lub jako BTS. Charakteryzują się wysokimi standardami budowlanymi i technologicznymi.
• Klasa B: starsze obiekty, często po rewitalizacji, przeznaczone dla firm szukających niższych kosztów.
• Klasa C: hale produkcyjne i magazyny miejskie o mniejszej wysokości i nośności.

Kluczowe parametry techniczne magazynów klasy A:

• Wysokość składowania netto pod belką: 10‑12 m, umożliwiająca efektywne wykorzystanie regałów wysokiego składu.
• Nośność posadzki: 5‑7 t/mkw., odpowiednia dla ciężkich towarów i systemów regałowych.
• Siatka słupów: 12 × 12 m lub 22,5 × 12 m, zapewniająca elastyczność w aranżacji powierzchni.
• Doków przeładunkowych: rampy hydrauliczne (1 dok na 500‑1000 mkw.) oraz bramy z poziomu zero dla pojazdów dostawczych.
• Infrastruktura: ogrzewanie gazowe, wentylacja grawitacyjna i mechaniczna, oświetlenie LED z czujnikami ruchu, tryskacze ESFR, systemy oddymiania.
• Certyfikaty: wiele obiektów posiada certyfikaty BREEAM na poziomie Very Good.

Udogodnienia:

• Przestronne części biurowo‑socjalne (do 10‑15 % powierzchni hali).
• Duże place manewrowe dla TIR‑ów (średnica 16‑18 m).
• Parkingi dla samochodów osobowych i ciężarowych.

Czynsze i koszty wynajmu magazynu w Jaryszkach

Koszty wynajmu w Jaryszkach i Strykowie są konkurencyjne w skali kraju. Są nieco wyższe niż w regionach wschodnich czy północnych, ale znacznie niższe niż w Warszawie, przy jednoczesnym lepszym dostępie do infrastruktury i lokalizacji.

Struktura kosztów:

• Czynsz bazowy: 3,80 – 5,00 EUR/mkw./miesiąc dla nowoczesnych powierzchni klasy A.
• Opłata eksploatacyjna (service charge): 1,00 – 1,50 EUR/mkw./miesiąc, obejmująca utrzymanie części wspólnych, ochronę i administrację.
• Koszty mediów: rozliczane bezpośrednio według zużycia.

Trendy rynkowe:

• Rynek jest stabilny; czynsze utrzymują się na podobnym poziomie od kilku kwartałów, z niewielką tendencją wzrostową.
• Właściciele często oferują atrakcyjne pakiety inwestycyjne (np. okresy czynszu wolnego) dla wiarygodnych najemców.
• Koszty budowy nowych obiektów w Polsce są niższe niż w Zachodzie, co przekłada się na konkurencyjne stawki czynszów dla przedsiębiorstw.

Magazyn gotowy czy BTS – co wybrać w Jaryszkach?

Magazyn gotowy:

• Dla kogo: firmy potrzebujące szybkiego wejścia na rynek (2‑3 mce), testujące nowy kanał dystrybucji lub szukające mniejszych powierzchni (500 – 5 000 mkw.).
• Zalety w Jaryszkach: duża dostępność nowoczesnych modułów w Panattoni Park Stryków lub Hillwood; elastyczne umowy (3‑5 lat).

Magazyn typu BTS (Build‑to‑Suit):

• Dla kogo: duże firmy logistyczne, produkcyjne lub e‑commerce z długoterminowymi planami i specyficznymi wymaganiami (np. automatyka, linie produkcyjne, chłodnie).
• Zalety w Jaryszkach: możliwość zaprojektowania obiektu idealnie pod procesy logistyczne; dostęp do gruntów inwestycyjnych pod realizację BTS od podstaw.

Magazyny typu SBU (Small Business Units):

• Dla kogo: mniejsze firmy, e‑commerce, hurtownie, firmy kurierskie potrzebujące lokalizacji pod miastem z szybkim dojazdem do Łodzi.
• Zalety w Jaryszkach: gotowe, mniejsze moduły (100 – 500 mkw.) z własnymi bramami i parkingami.

Znajdź magazyn w Jaryszkach – zacznij teraz

Znalezienie idealnego magazynu w Jaryszkach wymaga szybkiego dostępu do aktualnych ofert i wsparcia ekspertów. Nasza platforma udostępnia najświeższe ogłoszenia od właścicieli i developerów. Skorzystaj z pomocy naszych doradców logistycznych, którzy przeprowadzą Cię przez cały proces – od prezentacji ofert, przez negocjacje warunków, aż do podpisania umowy. Znajdź przestrzeń, która rozwinie Twój biznes. Zacznij wyszukiwanie już dziś, nie wychodząc z biura.