Artykuł
Co to jest Early Access w wynajmie?
Wyjaśnimy Ci, co znaczy określenie „early access” na rynku nieruchomości magazynowych i z czym on się wiąże.
- 21 marca 2021
- 3 minuty czytania
Baza wiedzy
Chcesz się
dowiedzieć więcej?
-
Sposób naliczania opłat eksploatacyjnych różni się, w zależności od klasy budynku, w którym
wynajmujemy powierzchnię. W magazynach klasy A najemca, poza czynszem, ponosi koszty
wynikające z bieżącego zużycia mediów (to koszty własne, rozliczane na podstawie stanu
podliczników) oraz omawiane koszty eksploatacyjne za mkw. wynajmowanej powierzchni w polskiej walucie PLN. Standard najmu budynków klasy A ma ujednoliconą politykę. W terminie, który określa umowa, najemca otrzymuje fakturę na ustaloną wcześniej kwotę za czynsz najmu oraz koszty eksploatacyjne. Najemca, przed podpisaniem umowy najmu nieruchomości magazynowej, powinien dokładnie zapoznać się z zakresem opłat eksploatacyjnych, które są skalkulowane w formie zaliczki. -
W swojej działalności zajmujemy się przede wszystkim obsługą transakcji najmu w magazynach klasy A. W wyszukiwarce wynajemmagazynu.pl prezentujemy magazyny wyłącznie tej klasy. Minimalne moduły, które oferują deweloperzy zaczynają się od 1000 m kw. Z tego względu na tej stronie znajdziesz powierzchnię magazynową nie mniejszą niż 1000 m kw.
-
Od 3 lat, chyba, że mamy do czynienia w wynajmem krótkoterminowym (shortterm), wtedy okres najmu może wynosić nawet 12 miesięcy.
-
Podobnie, jak w przypadku innych nieruchomości hale magazynowe można podzielić na klasy (A, B, C) świadczące o ich standardzie. Hala magazynowa klasy A to powierzchnia o najlepszych parametrach, zarówno pod względem jakości, lokalizacji, jak i zastosowanych wewnątrz rozwiązań technologicznych. Magazyny klasy A charakteryzują się następującymi paramentami technicznymi:
- wysokość w świetle (netto) 10m lub więcej,
- nośność posadzki 5T/m2 lub więcej,
- odporność ogniowa 4000MJ/m2 lub więcej,
- natężenie światła 200 LUX (coraz częściej stosowane oświetlenie LED),
- liczba bram załadunkowych (min. 1 szt./ 1.000 mkw.) oraz bram wjazdowych z poziomu „0” (min. 1 szt./ 5.000 mkw.),
- hala magazynowa z biurem - udział przestrzeni biurowej w ogólnej powierzchni magazynu klasy A powinien wynosić to 5 do 10%.
W przypadku magazynów klasy A istotną rolę odgrywa dostępność infrastruktury drogowej. Obiekt powinien być usytuowany w pobliżu autostrady lub drogi ekspresowej, w odległości nieprzekraczającej 10 km. Co więcej, jego najbliższe otoczenie powinno pełnić funkcje przemysłowe lub handlowe. W tym obszarze nie powinna znajdować się zabudowa mieszkalna. Sporym atutem tego rodzaju budynków jest również dobra widoczność parku magazynowego.
Magazyn klasy A powinien być wyposażony w strzeżony i całodobowo monitorowany parking dla samochodów ciężarowych oraz osobowych. Dla ułatwienia logistyki wymagane są również place manewrowe.
Wybór odpowiedniej nieruchomości oraz wynajem magazynu to długi i wymagający proces, a także spora inwestycja. Dlatego warto przy takim projekcie skorzystać z pomocy. -
Czynsz bazowy to podstawowa, miesięczna stawka wyjściowa netto określona przez wynajmującego w odniesieniu do powierzchni magazynowej i biurowo-socjalnej. Przez czynsz efektywny, powszechnie rozumiemy czynsz bazowy pomniejszony, poprzez uwzględnienie kilkumiesięcznego zwolnienia z opłat czynszowych za wynajmowaną powierzchnię (rent free) oraz kontrybucję finansową, która jest pewnego rodzaju zachętą deweloperów lub właścicieli dla poszukujących nieruchomości na wynajem.
-
Magazyn build-to-suit (BTS) to obiekt magazynowy projektowany i budowany dla dedykowanego odbiorcy. Powstanie powierzchni magazynowej typu BTS/BTO nie jest rozwiązaniem dla każdego klienta. Zamówienie takiego projektu i realizacja takiej inwestycji dla potrzeb klienta musi spełniać kilka kryteriów takich jak: wielkość magazynu BTS, która powinna wynosić nie mniej niż 4 tys m2.; okres najmu magazynu szytego na miarę to minimum 10 lat, czasem istnieje możliwość skrócenia umowy najmu przez dewelopera do 5 lat, ale dzieje się to w wyjątkowych sytuacjach; stabilna sytuacja finansowa najemcy na rynku. Celem budowy obiektów build-to-suit jest zapewnienie najemcy dostępu do powierzchni użytkowej zgodnej z jego oczekiwaniami, bez kompromisów. To, co skłania klientów do zdecydowania się na to rozwiązanie, to szereg korzyści trudnych lub wręcz niemożliwych do osiągnięcia w przypadku zagospodarowywania powierzchni spekulacyjnych. Wybierając magazyn BTS, najemca nie musi iść na kompromisy w kwestiach takich jak:
- metraż obiektu (dotyczy zarówno przestrzeni przemysłowej, jak i biurowej);
-lokalizacja;
-liczba i rodzaj modułów powierzchni magazynowych;
-sposób rozmieszczenia poszczególnych poddziałów w przestrzeni obiektu;
-obecność rozwiązań dostosowanych do branży, w której działa najemca;
- specyfikacja techniczna.
Jedną z najistotniejszych dla najemców zalet rozwiązań BTS jest możliwość dopasowania lokalizacji obiektu do wymogów danej działalności.
-
Zachęty finansowe to zwolnienia z czynszu lub kontrybucja finansowa, powodujące, że czynsz bazowy za metr kwadratowy magazynu zostaje obniżony do uśrednionego czynszu efektywnego. Im większa wielkość powierzchni i dłuższy kontrakt, tym najemca może liczyć na więcej zachęt. Kiedyś zachęty finansowe były niepisanym standardem, który deweloperzy proponowali klientom zainteresowanym najmem długoterminowym powierzchni magazynowej i biurowo-socjalnej. Obecnie standard zmienia się i zmierza w kierunku zmniejszenia zachęt lub wyłączenia kontrybucji finansowej. Coraz częściej, szczególnie tam, gdzie dostępność nieruchomości maleje, dochodzi do sytuacji, gdzie zakresu zachęt finansowych po prostu nie ma lub jest on bardzo okrojony.
-
Nie pobieramy prowizji od klienta za nasze usługi pośrednictwa w wynajmie magazynu, nasze wynagrodzenie jest pokrywane w pełni przez wynajmującego (właściciela obiektu).
-
Należy rozpocząć poszukiwania z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem, by odpowiednio rozeznać się w sytuacji panującej na rynku, zebrać potrzebne oferty i przeprowadzić negocjacje dot. warunków umowy. Bardzo wiele zależy od sytuacji na rynku, poziomu pustostanów w danym regionie, którym jesteśmy zainteresowani. Rekomendujemy rozpoczęcie procesu jak najwcześniej przy odpowiednim wsparciu agenta nieruchomości, który wesprze nas w negocjacjach i zagwarantuje najkorzystniejsze warunki finansowe u właściciela magazynu.
-
To, ile zapłacimy za wynajem powierzchni magazynowej, uzależnione jest od kilku następujących kwestii:
- Lokalizacja – miesięczne koszty wynajmu magazynu będą ściśle powiązane z regionem kraju. Najdroższym regionem będzie Warszawa i jej okolice, a dużo niższych stawek za metr kwadratowy możemy spodziewać się w województwie lubelskim, podlaskim czy podkarpackim. Wysokość czynszu za metr uzależniona jest również od tempa rozwoju infrastruktury (także drogowej) w danym rejonie.
- Powierzchnia – decydując się na większy metraż, możemy liczyć na dodatkowe upusty ze strony dewelopera i większe zachęty czynszowe.
Dostęp do szlaków transportowych — bliskość głównych węzłów komunikacyjnych gwarantuje łatwy i szybki transport towarów na terenie kraju. Wciąż największym zainteresowaniem cieszy się wynajem powierzchni magazynowych w Warszawie, na Górnym Śląsku, w Polsce Centralnej, Poznaniu i Wrocławiu. Jeśli zależy nam, by nasza powierzchnia znajdowała się w dogodnym punkcie komunikacyjnym, w pobliżu autostrady czy drogi szybkiego ruchu i była dobrze widoczna z trasy, to będzie to miało wpływ na wyższy miesięczny czynsz.
- Standard magazynu – wynajmując nowy magazyn klasy „A” o wysokości 12 m w świetle, nośności posadzki 8T/m2 , który posiada dodatkowe usprawnienia techniczne i np. jest przeznaczony pod mroźnie lub chłodnie, to zapłacimy za niego więcej niż za powierzchnię klasy „B” z niższymi parametrami.
- Kurs euro – wysokość czynszu za powierzchnię magazynową i biurową liczona jest w EUR, a to oznacza wahania kwoty miesięcznej za wynajem. Im mocniejsza pozycja złotego, tym niższego czynszu może spodziewać się najemca. -
Koszty eksploatacyjne wiążą się z użytkowaniem i utrzymaniem wynajmowanej powierzchni. Ujmują one między innymi: konserwację budynku (i powierzchni przynależącej do magazynu), przeglądy techniczne, ubezpieczenie obiektu, podatek od nieruchomości, wywóz nieczystości, ochronę, obciążenia finansowe związane z dbaniem o zieleń wokół budynku, czy dodatkowe koszty sezonowe, jak choćby odśnieżanie dachu. Stawki za koszty eksploatacyjne naliczane są w formie zaliczki za każdy metr kwadratowy wynajmowanej powierzchni, niezależnie od jej rodzaju (deweloper operuje na jednej stawce, zarówno dla przestrzeni magazynowej, produkcyjnej jak i biurowej). Ich wysokość uzależniona jest od wielkości najmowanej przestrzeni.
-
BREEAM to międzynarodowy system oceny ekologicznej budynków. Wykorzystuje się go przy certyfikacji budynków magazynowych, biurowych czy obiektów użyteczności publicznej. Celem tego systemu jest zapewnienie wysokiego poziomu efektywności energetycznej, zrównoważonego rozwoju i ochrony środowiska. „Zielone” technologie w logistyce magazynowej niosą korzyści dla klientów, ale korzystniej jest również taki magazyn obsługiwać i łatwiej go też wynająć lub sprzedać. Budynki z tym certyfikatem można znaleźć w 77 krajach, a najwięcej punktów w ramach procesu certyfikacji BREEAM budynki otrzymują za ENERGIĘ, ZARZĄDZANIE oraz ZDROWIE. Najwięcej punktów przyznaje się za efektywność energetyczna obiektów. W logistyce magazynowej certyfikat BREEAM przyznaje się nowo budowanym obiektom, ale wysoką ocenę w ramach BREEAM mogą otrzymać również budynki istniejące już od minimum 2 lat. Certyfikat BREEAM może być przyznawany magazynom o różnym poziomie zaawansowania ekologicznego.