Magazyny wielopoziomowe w Polsce – trend czy konieczna przyszłość logistyki miejskiej?

Magazyny wielopoziomowe jeszcze niedawno kojarzyły się głównie z Azją – Tokio, Singapurem, Hongkongiem czy Seulem – gdzie grunty są drogie, a miasta bardzo gęsto zaludnione. Dziś model ten coraz częściej pojawia się także w europejskiej dyskusji o przyszłości magazynów miejskich. Przeczytaj, czy w Polsce również piętrowe hale mogą stać się standardem.

Czym dokładnie są magazyny wielopoziomowe?

Magazyn wielopoziomowy (multi-level warehouses) to obiekt logistyczny projektowany tak, aby operacje magazynowe mogły odbywać się na więcej niż jednej kondygnacji.

Jest to pełnoprawna hala, w której kilka poziomów obsługuje przyjęcie, składowanie, kompletację i wysyłkę towarów – nie klasyczny magazyn z antresolą techniczną czy biurem na piętrze.

W najbardziej zaawansowanym wariancie samochody dostawcze lub ciężarowe mogą wjeżdżać rampami na wyższe kondygnacje. Każdy poziom działa wtedy niemal jak osobny magazyn: ma doki, place manewrowe, strefy kompletacji i zaplecze techniczne.

W innych modelach transport między kondygnacjami odbywa się przez windy towarowe, przenośniki, systemy automatyki lub rozwiązania shuttle.

Magazyn wielopoziomowy wykorzystuje działkę intensywniej niż klasyczny. Na tym samym gruncie można uzyskać znacznie większą powierzchnię operacyjną. Wymaga to jednak bardziej skomplikowanej konstrukcji i wyższych nakładów inwestycyjnych.

Dlaczego miejski łańcuch dostaw potrzebuje rewolucji?

Obecne wymagania rynku sprawiają, że towar musi być jak najbliżej klienta.

Konsument oczekuje szybkiej, przewidywalnej dostawy, najlepiej z możliwością elastycznej zmiany miejsca odbioru. Firmy e-commerce konkurują więc nie tylko ceną, lecz także jakością i czasem realizacji zamówienia.

Do tego dochodzą:

• rosnące koszty pracy i paliwa,
• coraz większe korki na ulicach miast,
• strefy czystego transportu,
• ograniczenia wjazdu dla niektórych pojazdów,
• presja na redukcję emisji i rosnące znaczenie mikrohubów.

Tymczasem powierzchni logistycznej w dobrych miejskich lokalizacjach jest niewiele. Działki konkurują z mieszkaniami, biurami, lokalami handlowo-usługowymi i infrastrukturą publiczną. Logistyka ma dwa wyjścia: przesunąć się dalej od miasta albo zacząć lepiej wykorzystywać przestrzeń w pionie.

Magazyny wielopoziomowe mogą stać się odpowiedzią na potrzeby firm, które nie chcą wybierać między bliskością miasta a skalą operacji. Nie zastępują przy tym mikrohubów, lecz mogą je uzupełniać. W takim modelu większy magazyn miejski konsoliduje zapas i przygotowuje towar bliżej aglomeracji, a mikrohuby, punkty odbioru, automaty paczkowe czy sklepy skracają ostatni odcinek dostawy do klienta.

Magazyny wielopoziomowe w Polsce – jak wygląda obecna sytuacja rynkowa?

Polski rynek magazynowy jest jednym z największych i najbardziej dynamicznych w Europie. Według danych CBRE na koniec IV kwartału 2025 roku całkowite zasoby powierzchni magazynowo-logistycznej wynosiły tu ok. 36,6 mln m². 

Przez lata przewagą Polski były:

• dostępność gruntów,
• relatywnie konkurencyjne koszty budowy,
• możliwość tworzenia dużych parków logistycznych przy autostradach, drogach ekspresowych oraz węzłach regionalnych.

W największych aglomeracjach model ten zaczyna jednak napotykać ograniczenia. Warszawa, Kraków, Trójmiasto czy Górny Śląsk potrzebują powierzchni bliżej konsumenta. Im bliżej centrum, tym trudniej jednak o duże, dobrze skomunikowane działki pod logistykę. Dlatego rośnie znaczenie formatów miejskich: mniejszych modułów, obiektów SBU, magazynów last mile, miejskich cross-docków i parków typu city logistics.

W trend ten wpisują się również magazyny wielopoziomowe. W Polsce nie są one jednak tak rozwinięte, jak azjatyckie multi-level warehouses. Można za to spotkać klasyczne hale, które „rosną w górę” dzięki antresolom, pick towerom, regałom wielopoziomowym i automatyce. To ważny etap pośredni: pokazuje, że najemcy już dziś szukają większej intensywności wykorzystania powierzchni. Sam rynek nie przeszedł jednak jeszcze do modelu pełnoprawnych, piętrowych obiektów logistycznych.

Korzyści z wynajmu powierzchni w magazynach miejskich

Z perspektywy najemcy magazyn na terenie miasta stanowi narzędzie do skrócenia dystansu między zapasem a klientem. Jeśli firma obsługuje dużą liczbę małych zamówień, działa w modelu omnichannel albo ma wysoką rotację zwrotów, taka powierzchnia może poprawić jakość operacji.

Najważniejsze korzyści z wynajmu powierzchni w magazynach miejskich to:

• krótszy czas dostawy dzięki położeniu bliżej strefy popytu,
• niższe ryzyko opóźnień wynikających z dojazdu z odległych parków podmiejskich,
• szybsza obsługa zwrotów, wymian i reklamacji,
• większa elastyczność dystrybucji do sklepów, punktów odbioru, automatów paczkowych i klientów indywidualnych,
• możliwość ograniczenia pustych przebiegów oraz lepszego planowania tras.

Jeśli dodatkowo będzie to magazyn wielopoziomowy, korzyści nie ograniczają się wyłącznie do lokalizacji. 

• Taki obiekt pozwala intensywniej wykorzystać miejską działkę, a więc zmieścić większą skalę operacji. Daje to możliwość połączenia dwóch potrzeb, które często są trudne do pogodzenia: bliskości klienta i odpowiedniej powierzchni operacyjnej.
• Ma to również znaczenie dla środowiska. Magazyn wielopoziomowy ogranicza potrzebę zajmowania kolejnych terenów pod zabudowę logistyczną. Oznacza to mniejsze „rozlewanie się” miasta i bardziej racjonalne wykorzystanie działek w dobrze skomunikowanych lokalizacjach.
• Magazyn wielopoziomowy może być także lepiej przygotowany do automatyzacji. Jeśli windy towarowe, przenośniki, systemy robotów mobilnych czy rozwiązania shuttle są projektowane od początku jako jeden spójny układ, łatwiej osiągnąć płynny przepływ towaru między strefami i kondygnacjami.

Wyzwania i bariery inwestycyjne – o czym warto wiedzieć?

Choć magazyny wielopoziomowe stanowią odpowiedź na liczne problemy współczesnej logistyki, nie zawsze są optymalnym rozwiązaniem.

Koszty najmu magazynów wielopoziomowych

Barierę stanowią często koszty. Taki obiekt wymaga:

• mocniejszej konstrukcji,
• bardziej zaawansowanej infrastruktury transportu wewnętrznego,
• dopracowanej organizacji ruchu,
• precyzyjnego projektu przeciwpożarowego,
• uwzględnienia nośności stropów, promieni skrętu, ramp, wind, 
• zadbania o bezpieczeństwo pieszych i pojazdów oraz ewakuację z różnych poziomów.

W efekcie czynsz w magazynie wielopoziomowym może być wyższy niż w klasycznym parku poza miastem. Ważne jest jednak porównanie nie tylko stawek za metr kwadratowy, ale całkowitego kosztu operacji. Tańsza hala oddalona od miasta może generować droższy transport, dłuższe trasy, większą liczbę pojazdów i słabszą terminowość dostaw.

Dopasowanie procesów

Istotnym ograniczeniem może być dopasowanie procesów. Nie każda operacja dobrze znosi pionowy układ magazynu. Ciężka produkcja, składowanie ładunków ponadgabarytowych czy bardzo intensywny ruch pełnych ciężarówek mogą lepiej funkcjonować w tradycyjnej hali.

Czy magazyny wielopoziomowe staną się koniecznością?

W Azji magazyny piętrowe powstały z konieczności: wysokiej ceny gruntu, ekstremalnej gęstości zabudowy i ogromnej skali konsumpcji miejskiej.

Polska ma inną strukturę urbanistyczną, dlatego rozwój tego formatu prawdopodobnie będzie selektywny. Magazyny wielopoziomowe nie zastąpią tu klasycznych parków logistycznych. Duże centra dystrybucyjne przy autostradach nadal będą podstawą krajowej i międzynarodowej logistyki.

Może jednak powstać drugi, bardziej wyspecjalizowany segment: obiekty o wysokiej intensywności wykorzystania gruntu. Najpierw pojawią się najprawdopodobniej w okolicach największych aglomeracji, gdzie spotykają się trzy warunki: wysoki popyt na dostawy miejskie, ograniczona podaż gruntów i czynsze uzasadniające droższą budowę.

Magazyny wielopoziomowe w Polsce są dziś trendem w fazie dojrzewania. Warto obserwować go już teraz, szczególnie jeśli Twoja firma konkuruje szybkością, dostępnością produktu i jakością ostatniej mili.