• 6 minut czytania

Koszty eksploatacyjne w budynkach magazynowych – jak naliczać?

Jak naliczane są koszty eksploatacyjne i jak wynajmujący rozlicza je z najemcą?
Koszty eksploatacyjne w budynkach magazynowych – jak naliczać?
Autor: Karolina Galas (Associate Director)

Koszty eksploatacyjne wiążą się z użytkowaniem i utrzymaniem wynajmowanej powierzchni. Ujmują one między innymi: konserwację budynku (i powierzchni przynależącej do magazynu), przeglądy techniczne, ubezpieczenie obiektu, podatek od nieruchomości, wywóz nieczystości, ochronę, obciążenia finansowe związane z dbaniem o zieleń wokół budynku, czy dodatkowe koszty sezonowe, jak choćby odśnieżanie dachu. Jak naliczane są koszty eksploatacyjne i jak wynajmujący rozlicza je z najemcą? Opowiadamy!

Stawki za koszty eksploatacyjne naliczane są w formie zaliczki za każdy metr kwadratowy wynajmowanej powierzchni, niezależnie od jej rodzaju (deweloper operuje na jednej stawce, zarówno dla przestrzeni magazynowej, produkcyjnej jak i biurowej). Ich wysokość uzależniona jest od wielkości najmowanej przestrzeni.

Zaliczka a koszty eksploatacyjne

Jak w praktyce naliczane są koszty eksploatacyjne lokalu, wyjaśnia Karolina Galas, odpowiedzialna za integrację wszystkich linii biznesowych CBRE w rejonie Wielkopolski, a także rozwój i prawidłowe funkcjonowanie oddziału firmy w Poznaniu.

„Koszty eksploatacyjne są kalkulowane zaliczkowo i naliczane na dany rok kalendarzowy. Najemca zobowiązany jest do ich uiszczenia, razem z ustaloną stawką za czynsz. Ujmują one wszystkie opłaty dotyczące wynajmowanej przestrzeni oraz powierzchni wspólnych, związanych z parkiem logistycznym. Po zamknięciu roku kalendarzowego właściciel budynku ma obowiązek rozliczenia się z najemcą. Z tego, co pokazuje rynek, najczęściej do końca czerwca kolejnego roku, właściciel przesyła wówczas rozliczenie kosztów eksploatacyjnych do najemcy.”

Wtedy można ustalić, czy wyliczona zaliczka na poczet opłat eksploatacyjnych była zgodna z realnymi kosztami, czy też najemca ma nadpłatę lub niedopłatę. Właściciel wystawia wówczas Najemcy stosowną fakturę korygującą. W przypadku nadpłaty właściciel zwyczajowo umniejsza kwotę bieżących opłat eksploatacyjnych o kwotę nadpłaty. Jeśli okazuje się, że wpłaty dokonywane na rzecz opłat eksploatacyjnych w systemie comiesięcznym, były niewystarczające, wtedy najemca zobowiązany jest do wyrównania wyliczonej niedopłaty.

Czynsz najmu a koszty eksploatacyjne w budynkach klasy A i B

Sposób naliczania opłat eksploatacyjnych różni się, w zależności od klasy budynku,
w którym wynajmujemy powierzchnię. Nasza rozmówczyni podkreśla, że nowe budynki działają według określonego schematu. W przypadku starszych obiektów, niższej klasy, wszystko jest kwestią indywidualnych ustaleń pomiędzy najemcą a wynajmującym.

W magazynach klasy A najemca, poza czynszem, ponosi koszty wynikające z bieżącego zużycia mediów (to koszty własne, rozliczane na podstawie stanu podliczników) oraz omawiane koszty eksploatacyjne. W przypadku budynków klasy B nie mamy takiej standaryzacji. Często deweloperzy w stawce za czynsz ujmują koszty eksploatacyjne.

„Przypuśćmy, że stawka za najem powierzchni w budynku klasy B waha się między
18 a 22 złote za metr kwadratowy [stawki najczęściej podawane są w polskich złotych – przyp. red] i zazwyczaj ujęte są w niej koszty eksploatacyjne lokalu. Należy jednak podkreślić, że nie są one traktowane w takim samym zakresie, jak ma to miejsce w budynkach klasy A. Na przykład deweloper opłaca podatek od nieruchomości i ponosi koszt ubezpieczenia budynku, a najemca zobowiązany jest do samodzielnego opłacenia OC i ubezpieczenia towaru, który przechowuje w hali magazynowej. Tu konstrukcja jest bardzo ruchoma. Często jest też tak, że deweloper pobiera stawkę za czynsz, a dodatkowe opłaty, jak na przykład koszt ochrony, wywozu nieczystości, czy sprzątania terenu scedowane są bezpośrednio na najemcę. Nie ma jednego modelu, jak w wypadku magazynów klasy A. To jest indywidualne podejście właściciela”
 – tłumaczy Karolina Galas.

Koszty eksploatacyjne w magazynie – rozliczenie z deweloperem w praktyce

Standard najmu budynków klasy A ma ujednoliconą politykę. W terminie, który określa umowa, najemca otrzymuje fakturę na ustaloną wcześniej kwotę za czynsz najmu oraz koszty eksploatacyjne.

W przypadku budynków klasy B, jeśli nie wszystkie koszty eksploatacyjne zostały ujęte w stawce czynszu, mechanizm działa tak samo.

Dobrze wiedzieć

Termin, w jakim najemca będzie otrzymywać faktury, jest kwestią indywidualnych ustaleń z deweloperem. Najczęściej jest to faktura przelewowa, z terminem płatności do 14 dni od dnia dostarczenia faktury.

Koszty eksploatacyjne w umowie najmu – na co zwrócić szczególną uwagę?

Najemca, przed podpisaniem umowy najmu nieruchomości magazynowej, powinien dokładnie zapoznać się z zakresem opłat eksploatacyjnych, które są skalkulowane w formie zaliczki. Mimo obowiązujących standardów i przyjętych norm każdy deweloper może podchodzić do nich w inny sposób i oczekiwać od najemcy poniesienia dodatkowych kosztów.

„Trzeba być czujnym, bo praktyka pokazuje, że brak precyzyjnego określenia, co wchodzi w skład opłat eksploatacyjnych, może prowadzić do nieporozumień na linii najemca-wynajmujący. Należy sprawdzić, czy pewne koszty faktycznie powinny być po stronie najemcy. To wymaga analizy prawnej i najlepiej wsparcia sprawdzonej agencji. Ekspert szybko zweryfikuje, czy opłata ujęta w kosztach eksploatacji kwalifikuje się do ujęcia
w kosztach wspólnych” 
– mówi specjalistka CBRE. Brak precyzji może nas sporo kosztować. I to dosłownie!

Niedoprecyzowane koszty eksploatacyjne w umowie – przykłady

Choć nie należy zakładać złej woli ze strony dewelopera, umowy podpisuje się na złe czasy. Wystarczy doprecyzować zapisy dotyczące kosztów eksploatacyjnych, by uniknąć pogorszenia relacji biznesowej. Karolina Galas z CBRE wyjaśnia, że o niezrozumienie wcale nie jest tak trudno. Na co należy zwrócić szczególną uwagę?

„Trzeba uważać między innymi na kwestie marketingowe. Należy doprecyzować, czy elementy reklamowe, jak banery, mające stać się częściowo kosztem najemcy, znajdują się w obrębie działki, na której został zbudowany park logistyczny. Kiedy billboard stoi w znaczącej odległości od najmowanego terenu, rodzi się pytanie, czy faktycznie jest to zasadne. Podobnie jest w przypadku kosztów zakupu i instalacji określonych ozdób sezonowych, którymi też mogą zostać obciążeni najemcy. To warto uściślić i zapisać zakres tak, by nie pozostawiać furtki do nieporozumień” – tłumaczy Karolina Galas.

Jeśli nie chcemy, by przysłowiowe bombki okazały się prawdziwą bombą dla firmowego budżetu najemcy, warto przeanalizować wszystkie zapisy umowy i odpowiednio je doprecyzowywać. Jeśli nie masz przekonania, że zakres dla opłat eksploatacyjnych jest właściwie skonstruowany, chętnie doradzimy Ci w tym projekcie.

Inne artykuły

Zobacz więcej
  • Porównanie opcji wynajmu długoterminowego i krótkoterminowego magazynu

    Artykuł

    Porównanie opcji wynajmu długoterminowego i krótkoterminowego magazynu

    Planujesz wynająć magazyn? Przed Tobą wiele decyzji do podjęcia. Jedną z nich jest okres, na jaki podpiszesz umowę. Powinieneś wybrać, która opcja jest bardziej korzystna dla Twojej firmy: wynajem długoterminowy czy wynajem krótkoterminowy. Przeczytaj, co wziąć pod uwagę przy analizie obu możliwości.
    • 17 kwietnia 2024
    • 5 minut czytania
    Porównanie opcji wynajmu długoterminowego i krótkoterminowego magazynu
  • Ekologiczne magazyny i ich wpływ na zrównoważony rozwój

    Artykuł

    Ekologiczne magazyny i ich wpływ na zrównoważony rozwój

    Ekologiczny magazyn to nie tylko innowacyjny obiekt, a cały model technologiczno - biznesowy, który silnie oddziałuje obecnie na rynek magazynowy na świecie. Także w Polsce, gdzie powstają nowe przestrzenie do magazynowania, które wyróżnia zielona, nowoczesna technologia. Wynajem ekologicznego magazynu wiąże się z szeregiem korzyści.
    • 17 kwietnia 2024
    • 5 minut czytania
    Ekologiczne magazyny i ich wpływ na zrównoważony rozwój
  • Bydgoszcz jako rosnący ośrodek logistyczny: przegląd i perspektywy

    Artykuł

    Bydgoszcz jako rosnący ośrodek logistyczny: przegląd i perspektywy

    W ostatnich latach Bydgoszcz zyskała miano jednego z najdynamiczniej rozwijających się ośrodków logistycznych w Polsce. Dzięki swojemu strategicznemu położeniu, intensywnym inwestycjom w infrastrukturę oraz rosnącemu zainteresowaniu inwestorów, miasto stało się kluczowym punktem na mapie polskiej logistyki. W tym artykule dokładnie przyjrzymy się czynnikom przyczyniającym się do tego sukcesu, a także perspektywom rozwoju rynku magazynowego w Bydgoszczy.
    • 16 kwietnia 2024
    • 5 minut czytania
    Bydgoszcz jako rosnący ośrodek logistyczny: przegląd i perspektywy
  • Rozwój rynku magazynowego w Łodzi: jak miasto staje się logistycznym hubem Polski?

    Artykuł

    Rozwój rynku magazynowego w Łodzi: jak miasto staje się logistycznym hubem Polski?

    Łódź, historycznie znana z przemysłu tekstylnego, obecnie przeobraża się w jedno z najważniejszych centrów logistycznych w Polsce. Dzięki strategicznemu położeniu, znacznym inwestycjom w infrastrukturę oraz rosnącemu zainteresowaniu inwestorów, rynek magazynowy w Łodzi dynamicznie się rozwija, stając się kluczowym ogniwem w krajowej i międzynarodowej sieci dystrybucji.
    • 16 kwietnia 2024
    • 5 minut czytania
    Rozwój rynku magazynowego w Łodzi: jak miasto staje się logistycznym hubem Polski?
  • Dlaczego region Polski Centralnej staje się magazynowym sercem Europy?

    Artykuł

    Dlaczego region Polski Centralnej staje się magazynowym sercem Europy?

    Polska Centralna, z pozoru niczym nie wyróżniający się region geograficzny, w rzeczywistości kryje w sobie potencjał, który przyciąga uwagę inwestorów i firm logistycznych z całego świata. Dzięki swojej unikalnej lokalizacji, rozwijającej się infrastrukturze oraz rosnącemu rynkowi e-commerce, region ten stał się jednym z najbardziej atrakcyjnych miejsc do rozwijania działalności magazynowej na starym kontynencie. Ale co dokładnie sprawia, że Polska Centralna jest tak atrakcyjna dla branży logistycznej?
    • 16 kwietnia 2024
    • 5 minut czytania
    Dlaczego region Polski Centralnej staje się magazynowym sercem Europy?
  • Optymalizacja kosztów magazynowych: nowoczesne metody zarządzania przestrzenią i zasobami

    Artykuł

    Optymalizacja kosztów magazynowych: nowoczesne metody zarządzania przestrzenią i zasobami

    Magazyn powinien być jak sprawnie działający organizm, który dąży do homeostazy, czyli równowagi. Jeśli wszystkie procesy działają bez zarzutu, także całość funkcjonuje w ten sposób. Dodatkową zaletą takiego systemu są znacznie niższe koszty magazynowe. Przeczytaj, jak zarządzać magazynem, by osiągnąć ten efekt i jednocześnie optymalizować koszty.
    • 16 kwietnia 2024
    • 6 minut czytania
    Optymalizacja kosztów magazynowych: nowoczesne metody zarządzania przestrzenią i zasobami
Zobacz wszystkie

Potrzebujesz naszego wsparcia?

Niezależnie od tego, na jakim etapie szukania magazynu jesteś, odpowiemy na Twoje pytania i pomożemy Ci wybrać najlepszą ofertę. Napisz do nas!

    Ta strona jest chroniona przez reCAPTCHA i obowiązują ją Politykę Prywatności oraz Warunki Korzystania z Usług Google.