Słownik pojęć magazynowych

Rynek magazynowy charakteryzuje się specyficznymi terminami służącymi do opisu jego czynników i procesów, często na co dzień wyrażanymi w językach obcych.

Zapraszamy do zapoznania się z praktycznym przeglądem pojęć oraz naszymi wskazówkami, na co warto zwrócić uwagę podczas poszukiwania nowej lokalizacji dla Twojego magazynu.

Słownik pojęć

• Magazyn ADR

To magazyn, w którym składuje się towary uznawane za niebezpieczne (ADR jest skrótem, wywodzącym się z języka francuskiego, z konwencji traktującej o drogowym przewozie towarów niebezpiecznych).

Za towary niebezpieczne uważa się produkty, które stwarzają ryzyko pożarowe
i wybuchowe – mogą stanowić zagrożenie dla zdrowia człowieka i otoczenia.

• BTO (Built-To-Own)

To projekt magazynowy skrojony na miarę potrzeb klienta, który może on przejąć na własność po zakończeniu procesu budowy.

Projekty BTO mogą powstać na gruncie zaproponowanym przez dewelopera, na terenie własnym klienta lub w ramach specjalnej strefy ekonomicznej. Projekty BTO najchętniej wybierane są przez przedsiębiorców, którzy planują swoją inwestycję w mniej popularnych lokalizacjach.

Chcę mieć magazyn na własność – czyli o magazynach BTO.

• BTS (Build-to-Suit)

To również obiekt magazynowy projektowany i budowany pod dedykowanego odbiorcę i jego potrzeby. Jednak obiekty typu BTS, choć dopasowane do klienta, pozostają własnością dewelopera, który mu ją wynajmuje. Projekty typu BTS cechuje dowolność w zakresie lokalizacji, wielkości powierzchni przemysłowejci powierzchni biurowej oraz funkcji jaką ma spełniać ten obiekt przemysłowy. Wiążą się one jednak z koniecznością zawarcia umowy najmu na minimum 10 lat.

• Cross-dock

To forma magazynu, który spełnia funkcję przeładunkową, gdzie towar zostaje szybko przekazywany od dostawcy do klienta bez długiego okresu magazynowania. Budynek ten charakteryzuje najczęściej układ doków przeładunkowych po przeciwległych stronach magazynu. Magazyn cross-dock nie zawsze musi mieć wysokość standardowego magazynu (czyli 10 i więcej), ponieważ ze względu na rodzaj pracy nie ma w nim konieczności stawiania regałów.

• Czynsz bazowy

Czynsz bazowy to podstawowa, miesięczna stawka wyjściowa netto określona przez wynajmującego w odniesieniu do powierzchni magazynowej i biurowo-socjalnej. Płatność regulowana jest miesięcznie z góry, natomiast kwota określana jest w walucie EURO w przeliczeniu na liczbę metrów kwadratowych zajmowanej powierzchni magazynowej oraz biurowo-socjalnej. Czynsz podlega corocznej indeksacji, najczęściej na podstawie wskaźnika HICPc(ang. The Harmonised Index of Consumer Prices), czyli indeksu cen konsumpcyjnych wprowadzonym przez Komisję Europejską.

• Czynsz efektywny

Przez czynsz efektywny powszechnie rozumiemy czynsz bazowy pomniejszony odpowiednio poprzez zwolnienia z opłat czynszowych za wynajmowaną powierzchnię (rent fee) oraz uwzględniając dodatkowo kontrybucję finansową.

Kontrybucja to określona propozycja finansowa, płacona najemcy jednorazowo – może on ją wykorzystać na wybrany cel, w tym m.in. pokryć swoje koszty przeprowadzki na nowy obiekt lub przeznaczyć na nowe wyposażenie. To silny rodzaj zachęty ustalanej indywidualnie, a jej wysokość często zależy od wielkości wynajmowanej powierzchni,
czy samej długości umowy najmu.

• Dok rozładunkowy/ dok załadunkowy

To stanowisko zainstalowane w budynku z zespołem urządzeń, które stanowi kompleksowe rozwiązanie do załadunku i rozładunku towarów – najczęściej wózkiem widłowym. Dok rozładunkowy składa się z kilku elementów ze sobą współgrających, m.in. pomost, brama, śluza uszczelniająca etc.

• Dyletacja posadzki w magazynie

Dylatacja jest celowo utworzoną w posadce wąską szczeliną, która przyczynia się do bezawaryjnej pracy posadzki i zapobiega jej pękaniu, wybrzuszaniu czy przemieszczaniu na skutek intensywnej eksploatacji lub innych procesów zachodzących w magazynie.

• Early access

Early access to dosłownie „wcześniejszy dostęp”, czyli określenie mówiące o przyznaniu przez dewelopera dostępu najemcy do budynku lub jego części przed oficjalną datą rozpoczęcia najmu zapisaną w umowie. Wcześniejszy dostęp do magazynu nie oznacza możliwości prowadzenia operacji na jego terenie, ale usprawnia cały proces wejścia na powierzchnię Zwyczajowo okres ten może wynosić od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy.

• E-commerce/eCommerce

Sprzedaż towarów i usług przez Internet, często jeden z głównych kanałów sprzedaży sieci handlowej. Zadbaj o to, aby równolegle ze sprzedażą stacjonarną rozwijać sprzedaż „online”, która niesie ze sobą więcej możliwości dla Twojego biznesu. Twój klient doceni integrację obu form sprzedaży i możliwość wyboru tej, która jest dla niego najwygodniejsza.

• FIFO

(ang. First In First Out) – nazwa systemu organizacji zapasów zapewniający płynny przepływ produktów i informacji. W dosłownym tłumaczeniu, oznacza produkt, który pierwszy wchodzi, pierwszy wychodzi – np. materiał, który jako pierwszy przybył do magazynu, jako pierwszy go opuszcza.

• GLA (gross leasable area)

Powierzchnia najmu brutto: powierzchnia najmu netto danego klienta powiększona
o powierzchnie wspólne w budynku.

• Inwestycja green-field

To forma bezpośredniej inwestycji podejmowanej przez przedsiębiorstwa, polegającej na kupnie lub dzierżawie niezagospodarowanego uprzednio terenu i sfinansowania nowego budynku na jego terenie.

• Inwestycja brown-field

To forma bezpośredniej inwestycji podejmowanej przez przedsiębiorstwa, która opiera się na kupnie lub dzierżawie istniejących lub zdegradowanych obiektów infrastruktury przemysłowej, które mogą zostać wykorzystane w nowych procesach lub nadawane są im nowe funkcje.

• Landlord/Inwestor

Firma wynajmująca powierzchnię magazynową, z reguły właściciel obiektu.

• Magazyn A-klasowy

Magazyn A-klasowy to obiekt cechujący się wysoką jakością wykończenia oraz charakterystyczną specyfikacją techniczną. Według przyjętych norm, obiekt powinien posiadać posadzkę bezpyłową o nośności minimum 5 t/mkw., minimalną wysokość w świetle 10 m, system tryskaczy, doki przeładunkowe, bramy z poziomu „0”, ogrodzenie i zapewnioną ochronę oraz system przeciwpożarowy. Magazyn klasy A charakteryzuje się też położeniem w dogodnej lokalizacji w pobliżu węzłów komunikacyjnych.

• Prime

To magazyn, który z perspektywy najemców charakteryzuje się doskonałą lokalizacją i powszechnym uznaniem na rynku, wysokim standardem powierzchni oraz struktury najemców.

• SBU (Small Business Unit)

To budynek magazynowy posiadający mniejsze moduły magazynowe przy jednocześnie większej, reprezentatywnej powierzchni biurowej. Takie obiekty najczęściej powstają w obrębie dużych miast. Projekty SBU są również wykorzystywane na cele handlowo-usługowe.

• Service charge

Opłata serwisowa płatna przez najemcę wraz z czynszem i ustalana w walucie krajowej. Opłata ta pokrywa bieżące koszty utrzymania nieruchomości. W jej skład z reguły wchodzi: ochrona obiektu, koszty powierzchni wspólnych, podatek od nieruchomości, opłaty publiczne, ubezpieczenie obiektu (wyłączając powierzchnię najemcy), zarządzanie nieruchomością, serwisy i naprawy, utrzymywanie porządku i sprzątanie, usuwanie śniegu i utrzymanie personelu technicznego na terenie nieruchomości.

• Umowa typu pre-lease/pre-let

To umowa najmu podpisywana przez klienta przed rozpoczęciem realizacji inwestycji lub przed ukończeniem budowy. Najemca ma możliwość swobodnego wyboru powierzchni do wynajmu. Umowa pre-lease często warunkuje realny start danej inwestycji.

• Umowa short-term

Umowa short-term to umowa pomiędzy wynajmującym a najemcą, zawarta na czas określony krótkoterminowy, czyli maksymalnie do 3 lat.

• Umowa long-term

Umowa long-term to umowa pomiędzy wynajmującym a najemcą, zawarta na czas określony długoterminowy, czyli powyżej 5 lat.

• Umowa triple net lease

To tzw. umowa instytucjonalna. Obecnie najczęściej podpisywana umowa na rynku, gdzie najemca, oprócz czynszu bazowego i opłat za media, pokrywa też wysokość opłaty serwisowej.

Nim zdecydujesz się na wynajem magazynu, warto zasięgnąć rady u eksperta, by uniknąć komplikacji w czasie całego procesu. Jako CBRE chcemy mieć pewność, że otrzymasz oferty dostosowane do Twoich wymagań, dynamiki rynku i możliwości firmowego portfela. Gwarantujemy, że przeprowadzimy Cię przez wszystkie trudności i wywalczymy najkorzystniejsze rozwiązania.