Magazyny chłodnicze i mroźnicze: Kluczowe aspekty wynajmu dla branży spożywczej i farmaceutycznej

Dla wielu firm z branż spożywczej czy farmaceutycznej standardowy magazyn w temperaturze pokojowej to za mało. W przypadku produktów wrażliwych – od mrożonych lodów, przez łatwo psujące się leki, aż po delikatne kosmetyki – kluczowe jest nie tylko utrzymanie stałej temperatury, ale też gwarancja bezpieczeństwa i najwyższej jakości.

Jednak wynajem chłodni czy mroźni to nie tylko kwestia wolnych metrów. Trzeba uwzględnić parametry techniczne, zasady sanitarne i wymagania prawne.

W naszym artykule wyjaśnimy krok po kroku, na co zwrócić uwagę, omówimy najczęstsze pułapki i podpowiemy, jak wybrać idealne miejsce dla Twojego biznesu.

Specyfika składowania w kontrolowanej temperaturze

Zacznijmy od wyjaśnienia dla jakich branż składowanie w kontrolowanej temperaturze jest niezbędne. Będą to produkty, których właściwości fizyczne, chemiczne lub mikrobiologiczne ulegają degradacji lub zmianom w temperaturze otoczenia.

Dotyczy to przede wszystkim:

• Produktów spożywczych: Świeże owoce, warzywa, nabiał, mięso, ryby wymagają chłodzenia. Mrożonki, lody, niektóre przetwory potrzebują temperatury poniżej zera. Utrzymanie odpowiedniej temperatury jest kluczowe dla bezpieczeństwa żywności (hamowanie rozwoju drobnoustrojów) i zachowania wartości odżywczych oraz smaku.
• Farmaceutyków: Wiele leków, szczepionek, surowców farmaceutycznych wymaga precyzyjnego składowania w określonych zakresach temperatur (np. +2°C do +8°C dla szczepionek, +15°C do +25°C dla niektórych leków). Niewłaściwa temperatura może prowadzić do utraty mocy terapeutycznej, a nawet toksyczności.
• Kosmetyków i chemii specjalistycznej: Niektóre kosmetyki, składniki chemiczne czy farby również mogą wymagać składowania w niższej temperaturze, aby zachować stabilność i zapobiec zepsuciu.

Magazyny chłodnicze vs. mroźnicze: Podstawowe różnice

Wiedząc już, jak istotne jest zapewnienie odpowiednich warunków przechowywania w różnych branżach, przyjrzyjmy się bliżej dwóm kluczowym typom magazynów, chłodniczym i mroźniczym, i wyjaśnijmy, czym się różnią oraz kiedy warto sięgnąć po każdy z nich.

Magazyny chłodnicze

Utrzymują temperaturę dodatnią, zazwyczaj w zakresie od 0°C do +10°C. Czasem wyróżnia się też magazyny o „kontrolowanej temperaturze pokojowej” (np. +15°C do +25°C), które również zalicza się do tej kategorii ze względu na konieczność utrzymania stabilnego zakresu, niezależnie od warunków zewnętrznych.

Magazyny mroźnicze

Utrzymują temperaturę poniżej zera, najczęściej od -18°C do -25°C, co jest standardem dla głęboko mrożonych produktów spożywczych. Spotyka się także komory mroźnicze o jeszcze niższych temperaturach (np. do -40°C) dla bardzo specyficznych zastosowań.

Różnice w temperaturze składowania pociągają za sobą odmienne wymagania techniczne, a co za tym idzie – koszty budowy i eksploatacji.

Wymagania techniczne kluczowe dla „zimnych” magazynów

Magazyny z kontrolowaną temperaturą to obiekty znacznie bardziej złożone technicznie niż standardowe hale magazynowe. Ich konstrukcja opiera się na szeregu kluczowych elementów, które zapewniają optymalne warunki przechowywania towarów wymagających precyzyjnej kontroli temperatury.

Jakie to są elementy?

Przede wszystkim stosuje się tu zaawansowaną izolację termiczną w postaci grubszych i efektywniejszych paneli na ścianach i dachu, a także specjalistyczną izolację podłogi, często wyposażoną w systemy zapobiegające przemarzaniu gruntu. Są to tak zwane systemy przeciwzamrożeniowe lub podgrzewane podłogi, które chronią posadzkę przed pękaniem w mroźniach.

Kolejnym istotnym aspektem są specjalistyczne bramy i śluzy, czyli szybko zamykające się bramy chłodnicze lub mroźnicze, kurtyny paskowe z PCV lub powietrzne oraz systemy śluz przeładunkowych z uszczelnieniami, które minimalizują straty zimnego powietrza i zapobiegają wnikaniu ciepła oraz wilgoci z zewnątrz podczas operacji przeładunkowych.

Niezwykle ważną rolę odgrywają także niezawodne systemy chłodzenia i mrożenia, oparte na wydajnych agregatach, parownikach i skraplaczach, z zapewnioną redundancją – zapasowe agregaty lub kompresory automatycznie przejmują pracę w razie awarii, chroniąc towar przed zniszczeniem.

W magazynach tego typu niezbędny jest oczywiście całodobowy, automatyczny monitoring temperatury w wielu punktach obiektu, wyposażony w systemy alarmowe (lokalne i zdalne, np. SMS, e-mail), które natychmiast informują odpowiednie osoby o wszelkich odchyleniach od zadanych parametrów; dane z monitoringu muszą być rejestrowane i archiwizowane przez określony czas, co jest wymagane przez wiele certyfikatów jakości.

Dodatkowo, obiekty te posiadają dedykowane zasilanie awaryjne – agregaty prądotwórcze lub UPS-y – dla kluczowych systemów, takich jak monitoring temperatury, systemy alarmowe, a w przypadku mniejszych komór również wybranych elementów chłodniczych, co zapewnia ciągłość działania nawet w przypadku przerwy w dostawie prądu.

Całość uzupełniają dostosowane systemy wentylacji, które gwarantują odpowiednią cyrkulację powietrza, odprowadzanie wilgoci (szczególnie istotne w chłodniach) oraz, w razie potrzeby, kontrolę składu atmosfery, na przykład przy przechowywaniu owoców.

Wszystkie te rozwiązania sprawiają, że magazyny z kontrolowaną temperaturą są wysoce specjalistycznymi obiektami, które pozwalają na bezpieczne i efektywne przechowywanie nawet najbardziej wymagających produktów.

Niezbędne certyfikaty i standardy (HACCP, GDP i inne)

Dla branż korzystających z magazynów z kontrolowaną temperaturą, posiadanie odpowiednich certyfikatów przez obiekt i jego operatora jest często wymogiem prawnym lub standardem branżowym. Poniżej przedstawiamy najważniejsze z nich.

HACCP (Hazard Analysis and Critical Control Points)

System zarządzania bezpieczeństwem żywności, obowiązkowy dla firm operujących w branży spożywczej. Magazyn musi spełniać wymagania HACCP w zakresie kontroli temperatury, higieny i identyfikacji potencjalnych zagrożeń.

GDP (Good Distribution Practice)

Dobre Praktyki Dystrybucyjne są kluczowe dla branży farmaceutycznej. GDP szczegółowo określa wymagania dotyczące przechowywania, transportu i dystrybucji produktów leczniczych, w tym bardzo restrykcyjne wymogi dotyczące monitorowania i utrzymywania temperatury oraz bezpieczeństwa i identyfikowalności produktów.

GMP (Good Manufacturing Practice)

Choć głównie dotyczy produkcji, w przypadku składowania surowców lub produktów gotowych produkowanych w reżimie GMP, magazyn również musi spełniać odpowiednie standardy, często pokrywające się z GDP w zakresie kontroli warunków środowiskowych.

Certyfikaty ISO

Certyfikaty takie jak ISO 9001 (zarządzanie jakością) czy ISO 22000 (zarządzanie bezpieczeństwem żywności) mogą być dodatkowym atutem, potwierdzającym wysoki standard zarządzania procesami magazynowymi.

Podsumowując temat certyfikatów, zawsze należy zweryfikować, czy wybrany przez nas magazyn posiada aktualne, wymagane dla danej branży certyfikaty i czy operator jest w stanie udokumentować zgodność z tymi standardami.

Koszty energii – znaczący element budżetu

W magazynach chłodniczych i mroźniczych, koszty energii elektrycznej zużywanej przez systemy chłodnicze i mroźnicze stanowią zazwyczaj największą, a często dominującą, pozycję w kosztach operacyjnych (charges/opłaty eksploatacyjne), nierzadko przekraczającą nawet koszt najmu powierzchni.

Utrzymanie niskiej temperatury przez 24 godziny na dobę, 7 dni w tygodniu, niezależnie od warunków zewnętrznych, jest energochłonne. Dlatego sposób rozliczania energii jest kluczowym elementem umowy najmu.

Co wziąć pod uwagę w tej kwestii?

• Indywidualne liczniki: Najbardziej transparentne rozwiązanie, gdzie najemca płaci dokładnie za swoje zużycie.
• Rozliczanie według powierzchni/kubatury: Mniej precyzyjne, gdzie koszty są dzielone proporcjonalnie między wszystkich najemców, co może być niekorzystne, jeśli inni najemcy mają mniej energochłonne operacje.
• Opłata ryczałtowa wliczona w czynsz/opłaty: Najmniej transparentne, trudne do weryfikacji.

Należy dokładnie zrozumieć mechanizm rozliczania i wziąć pod uwagę potencjalne koszty energii przy kalkulacji całkowitego kosztu posiadania (TCO) magazynu. Energooszczędność obiektu (izolacja, nowoczesność systemów) ma tu kluczowe znaczenie.

Jak wybrać odpowiedni magazyn chłodniczy lub mroźniczy?

Wybierając magazyn chłodniczy lub mroźniczy, warto patrzeć szerzej niż tylko na parametry techniczne czy listę certyfikatów takich jak HACCP czy GDP. Równie istotna jest historia awaryjności obiektu.

Zapytaj właściciela lub operatora o dotychczasowe usterki systemów chłodniczych i sposoby ich obsługi, a jeśli masz taką możliwość, skontaktuj się także z obecnymi lub byłymi najemcami. Ich opinie mogą dostarczyć cennych informacji, których nie znajdziesz w żadnej broszurze ani umowie.

Na co zwrócić uwagę w umowie najmu magazynu z kontrolowaną temperaturą?

Biorąc pod uwagę aspekty techniczne, certyfikaty, wysokie koszty energii elektrycznej oraz szczegółowe wymogi sanitarne, nietrudno się domyślić, że umowa najmu magazynu z kontrolowaną temperaturą powinna zawierać odpowiednio dopasowane klauzule. Ich zadaniem jest uwzględnienie specyficznych ryzyk, jakie wiążą się z przechowywaniem towarów w warunkach chłodniczych lub mroźniczych.

Na co więc powinniśmy zwrócić uwagę w umowie najmu magazynu z kontrolowaną temperaturą?

W umowie najmu magazynu z kontrolowaną temperaturą kluczowe znaczenie ma precyzyjne określenie odpowiedzialności za utrzymanie zadanej temperatury w komorze, która najczęściej spoczywa na wynajmującym lub zarządcy obiektu.

Niezbędne jest również szczegółowe opisanie procedur awaryjnych, obejmujących działania w przypadku awarii systemu chłodzenia lub zasilania, w tym określenie czasu reakcji serwisu, dostępności zasilania awaryjnego oraz protokołów komunikacji między stronami.

Natomiast szczególnie ważną klauzulą jest odpowiedzialność za utratę lub uszkodzenie towaru wynikające z awarii systemów będących w gestii wynajmującego – wiele umów stara się ograniczyć lub wyłączyć tę odpowiedzialność, co stanowi istotne ryzyko dla najemcy i wymaga dokładnej analizy ubezpieczeniowej.

Inne Istotne elementy to także:

• zagwarantowanie najemcy dostępu do danych z monitoringu temperatury, zarówno historycznych, jak i w czasie rzeczywistym, co stanowi dowód prawidłowego składowania towaru.
• Upewnienie się, że ubezpieczenie obiektu obejmuje specyfikę magazynu chłodniczego lub mroźniczego oraz potencjalne szkody wynikające z awarii, przy czym najemca powinien posiadać własne ubezpieczenie towarów (cargo/all risk).
• Dodatkowo, umowa powinna jasno określać harmonogram przeglądów i konserwacji systemów chłodniczych oraz wskazywać, kto ponosi związane z tym koszty.

Wszystkie te zapisy mają kluczowe znaczenie dla bezpieczeństwa i stabilności prowadzonej działalności oraz minimalizacji ryzyka związanego z przechowywaniem towarów w warunkach kontrolowanej temperatury.

Podsumowanie

Wynajem magazynu chłodniczego lub mroźniczego to inwestycja w bezpieczeństwo, jakość i zgodność z regulacjami prawnymi. Dla branż takich jak spożywcza czy farmaceutyczna, utrzymanie „zimnego łańcucha” jest absolutnym priorytetem, a wszelkie odstępstwa mogą prowadzić do zniszczenia towaru, konsekwencji prawnych i utraty zaufania klientów.

Analizując oferty, należy skupić się nie tylko na cenie za metr kwadratowy, ale przede wszystkim na niezawodności infrastruktury, poziomie bezpieczeństwa i pełnej zgodności z wymaganymi standardami branżowymi.