Indeksacja czynszu najmu 2023: na jakie wskaźniki warto zwrócić uwagę?

Na czym polega indeksacja czynszu
w umowie najmu?

Umowy najmu na rynku komercyjnym są przeważnie zawierane na długi okres – 5 lat lub więcej. Wartość pieniądza w trakcie takiego okresu naturalnie ulega zmianie. Jeśli stawka czynszu wynajmu za magazyn wynosi np. 5 euro za m2 powierzchni w pierwszym roku trwania umowy, po kilku kolejnych latach nie będzie się już równać wartości rynkowej z dnia jej podpisania. Po upływie czasu może się więc okazać mniej opłacalny dla właściciela obiektu.

Aby temu zapobiec, wynajmujący zabezpiecza spadek siły nabywczej pieniądza, wprowadzając system indeksacji czynszu najmu. Ma on za zadanie zagwarantować, by wysokość stawki najmu odpowiadała wzrostom lub spadkom wartości cen towarów i usług w danej lokalizacji, na której znajduje się nieruchomość. Co więcej, zindeksowany czynsz jest brany pod uwagę przy wycenie nieruchomości. Wynajmujący chcąc więc zachować wysoką wartość nieruchomości powinien zadbać o to, aby klauzula indeksacyjna znalazła się w zapisach umowy najmu.

Podsumowując, indeksacja czynszu polega więc na cyklicznym (zazwyczaj corocznym) dostosowaniu wysokości stawki czynszu, tak aby była ona kompatybilna z sytuacją ekonomiczną w danym obszarze geograficznym (np. na terenie Polski).

Co decyduje o wielkości wzrostu lub spadku indeksowanego czynszu?

O wielkości wzrostu lub spadku zindeksowanego czynszu decyduje wskaźnik, który wynajmujący proponuje jako obowiązujący w trakcie trwania umowy najmu.

Z uwagi na to, że stawka czynszu w większości nieruchomości komercyjnych na terenie Polski oferowana jest przez wynajmujących w walucie EURO najczęściej stosuje się zharmonizowany wskaźnik cen konsumpcyjnych dla państw członkowskich Unii Europejskiej – wskaźnik HICP (Harmonised Index of Consumer Prices) publikowanym przez Eurostat. Nie jest to jednak regułą i w umowach najmu możemy spotkać się też z innymi, publikowanymi przez podmioty publiczne wskaźnikami.

W przypadku gdy czynsz płacony jest natomiast w polskich złotych (PLN) wynajmujący będzie kierował się wskaźnikiem inflacji publikowanym przez Główny Urząd Statystyczny.

Jak to wygląda w praktyce?

Wynajmujący uwzględnia w umowie najmu zapis opisujący proces indeksacji czynszu (tzw. klauzula indeksacyjna). Standardowo indeksowanie czynszu następuje automatycznie (bez każdorazowego informowania najemcy) i cyklicznie (zwykle w pierwszym miesiącu każdego roku), w oparciu o wybrany wskaźnik.

System indeksacji czynszu służy głównie interesom wynajmującego, a możliwości jego negocjacji przez najemcę są ograniczone. Warto skorzystać więc z pomocy doświadczonego doradcy, który na pewno będzie w stanie zaproponować kilka sposobów złagodzenia zapisów klauzuli indeksacyjnej.

Indeksacja czynszu 2023: prognozy

Brak stabilności cen i wysoka inflacja powodują, że bardzo trudno jest oszacować poziom indeksacji czynszów. Nowi najemcy są bardzo ostrożni w zakresie zawierania nowych umów, co stanowi jedno z głównych wyzwań na 2023 rok. Branża musi wypracowywać kompromis pomiędzy jak największym zminimalizowaniem ryzyka po stronie najemcy
a dobrem właścicieli nieruchomości i inwestorów.