Dynamika rynku magazynowego w Warszawie

Inwestycje magazynowe w Warszawie rozwijają się dynamicznie, co wynika z ogólnej dobrej koniunktury w Polsce w tym obszarze. Na koniec trzeciego kwartału 2023 roku na rynku pojawiło się 3,1 mln m kw. nowej powierzchni magazynowej. Ogólnie w Polsce dostępnych jest obecnie prawie 32 mln m kw (według raportu Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych – PINK). A jak wygląda obecnie wynajem magazynu w Warszawie? I jakie są prognozy dla tego rynku?

Aktualne trendy na rynku magazynowym w Warszawie

Polski rynek magazynowy jest jednym z najszybciej rozwijających się w Europie. Rośnie on również w stolicy Polski, która jest w tym obszarze zdecydowanym liderem oferując ok. ⅕ powierzchni dostępnej w Polsce, czyli prawie 7 mln m kw. I choć nastąpiło pewne spowolnienie związane z nowymi inwestycjami i kryzysem gospodarczym, nadal liczba nowych budów jest największa w województwie mazowieckim. W pierwszej połowie zeszłego roku wybudowano w okolicach Warszawy kolejne 0,5 mln m kw. Wynajem magazynu w Warszawie dostępny jest w dwóch strefach – w obrębie miasta, czyli najczęściej na terenach poprzemysłowych zlokalizowanych w takich dzielnicach jak Bielany, Targówek, Praga-Północ oraz w okolicach lotniska. Drugą strefę stanowią powiaty graniczące z warszawskim, a największe skupiska powierzchni magazynowych znajdują się w Jankach, Pruszkowie, Nadarzynie czy Sochaczewie. Jeśli chodzi o trendy wpływające na rozwój magazynowy w Warszawie to wciąż kształtuje je niezmienny popyt ze względu na najlepszą lokalizację wynikającą z bliskiego dużego rynku zbytu oraz logistyki.

Jak rozwój infrastruktury wpływa na rynek magazynowy?

Na rozwój magazynów w Warszawie i całej Polsce bezpośredni wpływ ma infrastruktura obejmująca modernizację oraz rozbudowę dróg i autostrad, a także linii kolejowych czy portów lotniczych. W ostatnich latach Polska stała się ważnym punktem logistycznym w Europie. Z jednej strony związane jest to ze strategicznym położeniem geograficznym naszego kraju, a z drugiej – intensywnych inwestycji w infrastrukturę. Rozbudowa sieci autostrad i dróg ekspresowych wpływa na skrócenie czasu dostaw i zwiększenie efektywności transportu towarów. Kolejnym kluczowym elementem są inwestycje w infrastrukturę kolejową obejmujące modernizację istniejących linii oraz budowę nowych połączeń. Ta gałąź transportu odgrywa ważną rolę w przewozie dużych ilości towarów, szczególnie na poziomie transportu międzynarodowego. Te modernizacje automatycznie uatrakcyjniają magazyny zlokalizowane w pobliżu głównych węzłów kolejowych. Jest to szczególnie istotne dla branż potrzebujących szybkiego dostępu do różnych środków transportu, takich jak automotive czy e-commerce. Kolejnym aspektem wzmacniającym rynek magazynowy jest rozbudowa portów i terminali intermodalnych (wykorzystujących więcej niż jedną gałąź transportu). Polskie porty nad Bałtykiem (przede wszystkim Gdańsk, Gdynia i Szczecin), są rozbudowywane z intencją obsługi większych statków i zwiększenia ich przepustowości. To z kolei umożliwia efektywniejszy import i eksport towarów, przekładając się na rozwój stref magazynowych w ich bliskich okolicach. To właśnie dynamiczny rozwój infrastruktury w wpływa na najem magazynów w Warszawie i całej Polsce.

Prognozy dla rynku magazynowego w Warszawie na rok 2024

Portal muratorplus.pl, powołując się na raport PINK podaje, że w czwartym kwartale ubiegłego roku “(…) popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowo-przemysłowe osiągnął niemal 1,903 mln m². Największym zainteresowaniem najemców cieszyły się województwa: mazowieckie (popyt brutto na poziomie 566 tys. m²), dolnośląskie (ponad 428 tys. m²) oraz śląskie (ponad 245 tys. m²). W całym 2023 roku łączny popyt wyniósł blisko 5,612 mln m².” Jakie płyną z tego wnioski na 2024 rok? Należy zakładać, że rozwój magazynów w Warszawie, będący nieodłączną częścią dynamicznego sektora nieruchomości komercyjnych w Polsce, wiąże się w najbliższym czasie ze wzrostową trajektorią. Według analiz ekspertów branżowych, takie perspektywy wynikają z kilku kluczowych czynników, z których najważniejsze są: stosunkowo stabilny wzrost gospodarczy kraju, zwiększone zainteresowanie inwestorów zagranicznych oraz rosnąca popularność logistyki e-commerce. Inwestycje magazynowe w Warszawie będą równolegle przechodziły zmiany technologiczne w kierunku automatyzacji procesów logistycznych, wykorzystania sztucznej inteligencji czy robotyki. Prognozy dla rynku magazynowego w Warszawie są zatem optymistyczne, co nie zmienia faktu, że wszystko to wiąże się z wieloma wyzwaniami. Jakimi?

Wyzwania i możliwości dla najemców i inwestorów

Dynamiczny rozwój magazynów w Warszawie stawia przed najemcami i inwestorami nowe wyzwania. Jednym z tych, przed którymi stoją najemcy, jest rosnący popyt na powierzchnię magazynową w Warszawie. Wraz z dynamicznym rozwojem sektora e-commerce, firmy z branży handlu detalicznego muszą sprostać coraz większym wymaganiom dotyczącym szybkości dostaw. To z kolei prowadzi do zwiększonej konkurencji o najlepsze lokalizacje magazynowe oraz do wzrostu cen najmu. Dla najemców oznacza to konieczność podejmowania szybkich decyzji i elastyczności w negocjacjach umów najmu. Z kolei inwestorzy mogą coraz częściej napotykać na ograniczoną dostępność atrakcyjnych gruntów pod nowe inwestycje. Rosnące ceny gruntów, konkurencja o najlepsze tereny mogą stanowić nie lada wyzwanie. Kolejnym są wymagania związane z zasadami zrównoważonego rozwoju, których realizacja wpływa na koszty budowy i utrzymanie nowoczesnych obiektów magazynowych.

Jakie są zatem obecnie kluczowe elementy sukcesu w branży magazynowej? Umiejętność szybkiego reagowania na zmieniające się warunki rynkowe, a także inwestowanie w nowoczesne rozwiązania technologiczne.