Nearshoring a rynek magazynowy w Polsce – trendy i perspektywy

Nearshoring jest jednym z istotnych kierunków transformacji łańcuchów dostaw. Firmy, które jeszcze kilka lat temu optymalizowały koszty poprzez przenoszenie produkcji do Azji, dziś stawiają na odporność operacyjną, skrócenie lead time i bezpieczeństwo dostaw.

Jeśli odpowiadasz za logistykę, powinieneś przeanalizować, czy nearshoring jest odpowiednią strategią również dla Twojej firmy.

Co to jest nearshoring?

Nearshoring oznacza przenoszenie produkcji i operacji logistycznych bliżej rynków zbytu – najczęściej z Azji do Europy Środkowo-Wschodniej.

Strategia ta stanowi odpowiedź na zakłócenia globalnych łańcuchów dostaw, rosnące koszty transportu morskiego, napięcia geopolityczne, a także presję na skrócenie czasu dostawy do klienta końcowego.

Jeszcze przed pandemią dominował model offshoringu, oparty na maksymalnej redukcji kosztów jednostkowych. Jednak doświadczenia lat 2020-2023 pokazały, że:

• wydłużone łańcuchy dostaw zwiększają ryzyko przestojów,
• koszty frachtu i energii potrafią gwałtownie zmieniać rentowność,
• brak elastyczności produkcyjnej utrudnia reagowanie na zmienny popyt.

Nearshoring jako europejski trend

Według danych Eurostatu, w latach 2021-2022 około 45% przedsiębiorstw produkcyjnych w UE doświadczyło trudności w pozyskiwaniu surowców lub półproduktów.

Znacząca część firm zadeklarowała podjęcie działań ograniczających zależność od odległych dostawców:

• zwiększenie cyfryzacji (32%),
• priorytetowe traktowanie zaufanych dostawców (30%),
• nearshoring w obrębie UE (29%).

24,4% przedsiębiorstw wdrażało nearshoring w sposób umiarkowany, a 4,8% w wysokim stopniu. Dane te potwierdzają wyraźny trend regionalizacji łańcuchów dostaw w Europie oraz przewagę strategii skracania dystansu nad dalszą globalizacją operacji.

Dlaczego firmy wybierają Polskę?

W strategiach inwestorów Polska pojawia się jako naturalne ogniwo łączące Europę Zachodnią z rynkami Europy Środkowo-Wschodniej.

Lokalizacja w sercu Europy

Z Polski w ciągu 24-48 godzin można obsłużyć większość kluczowych rynków UE. Zapewnia to skrócenie czasu dostawy w porównaniu z transportem morskim z Azji, który trwa od kilku do kilkunastu tygodni.

Centralne położenie kraju wzmacniają korytarze transportowe TEN-T oraz rozwój infrastruktury drogowej i kolejowej. Sieć autostrad i dróg ekspresowych łączy Polskę z Niemcami, Czechami, Słowacją i krajami bałtyckimi. Terminale intermodalne umożliwiają integrację transportu kolejowego z drogowym.

Konkurencyjne koszty zatrudnienia

Choć koszty pracy w Polsce rosną szybciej niż europejska średnia, wciąż pozostają niższe niż w Europie Zachodniej – przy jednoczesnym dostępie do wykwalifikowanej kadry technicznej i inżynieryjnej.

Dane Eurostatu mówią, że w 2024 roku średni godzinowy koszt pracy w UE wyniósł ok. 33,5 €, podczas gdy w Polsce było to 17,3 € na godzinę pracy – czyli prawie o połowę mniej od średniej unijnej.

Firmom, planującym nearshoring do Europy, Polska oferuje:

• niższe koszty operacyjne przy zachowaniu unijnego standardu prawnego i społecznego,
• dostęp do wykwalifikowanej kadry technicznej i logistycznej,
• stosunkowo niskie obciążenia pracodawcy, co zwiększa rentowność inwestycji w produkcję i dystrybucję,
• przewagę kosztową wobec lokalizacji w Europie Zachodniej.

Dojrzały rynek magazynowy

Polska jest liderem regionu Europy Środkowo-Wschodniej pod względem skali rynku. Zgodnie z raportem CBRE, pod koniec IV kwartału 2025 roku łączna podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej i logistycznej w Polsce wyniosła 36,6 mln m². Oznacza to wzrost rynku o 5,9% w ujęciu rocznym.

Co to oznacza dla najemcy?

• dostęp do dużych modułów BTS i BTO,
• możliwość relokacji lub ekspansji w obrębie tego samego regionu,
• rosnący standard techniczny (ESG, automatyzacja, nośność posadzki, wysokość składowania).

Wpływ nearshoringu na popyt na magazyny

Przeniesienie produkcji z Azji do Europy nie kończy się na uruchomieniu fabryki. Wymaga zaprojektowania całego zaplecza operacyjnego: magazynów komponentów, centrów dystrybucyjnych, powierzchni do konfekcjonowania czy lekkiego montażu.

Wzrost zapotrzebowania na nowoczesne powierzchnie logistyczne.

Z danych CBRE wynika, że w 2025 roku popyt brutto na powierzchnie przemysłowo-logistyczne wyniósł 6,64 mln m², co oznacza wzrost o 14% rok do roku.

Jednocześnie nowa podaż była wyraźnie niższa niż w poprzednim roku, a duża część projektów w budowie została zakontraktowana jeszcze przed ukończeniem. To wyraźny sygnał, że konkurencja o najlepsze lokalizacje rośnie.

Większe bufory bezpieczeństwa

Model „just in time” przestaje być jedynym punktem odniesienia. Firmy coraz częściej budują zapasy bezpieczeństwa i skracają łańcuchy dostaw, aby ograniczyć ryzyko przestojów produkcyjnych. Przekłada się to na większe zapotrzebowanie na powierzchnię składowania oraz bardziej złożone operacje magazynowe.

Koncentracja popytu w kluczowych hubach

Projekty nearshoringowe koncentrują się w najbardziej rozwiniętych lokalizacjach logistycznych, głównie w Polsce Centralnej, na Górnym Śląsku, w rejonie Wrocławia oraz w Trójmieście. To obszary, które łączą dostęp do infrastruktury drogowej i kolejowej, wykwalifikowanej kadry oraz bliskość głównych rynków zbytu.

Nearshoring jako impuls do modernizacji magazynów

Nearshoring to także zmiana jakościowa w projektowaniu obiektów logistycznych. Firmy oczekują nowoczesnych budynków przygotowanych pod automatyzację, wysokie składowanie oraz integrację z systemami WMS i rozwiązaniami robotycznymi.

Równolegle rośnie znaczenie standardów ESG. Inwestorzy i najemcy poszukują obiektów:

• energooszczędnych,
• przystosowanych do instalacji fotowoltaicznych,
• wyposażonych w infrastrukturę dla floty elektrycznej,
• zaprojektowanych z myślą o redukcji śladu węglowego.

Dlaczego to najlepszy moment na decyzję?

Nearshoring generuje długofalowy popyt strukturalny, a jednocześnie rynek wchodzi w fazę bardziej selektywnej podaży. Rosną koszty budowy i finansowania, a deweloperzy ostrożniej uruchamiają nowe projekty spekulacyjne.

Jeżeli nearshoring znajduje się na Twojej liście strategicznych opcji, nie powinieneś odkładać decyzji o zabezpieczeniu powierzchni w odpowiedniej lokalizacji na później.

Przenoszenie produkcji i operacji logistycznych bliżej rynków zbytu zmienia geografię europejskiej logistyki. Polska znajduje się w jej centrum – zarówno pod względem położenia, jak i skali rynku magazynowego. Przy rosnącym popycie i bardziej ostrożnej podaży obiekty w strategicznych punktach kraju będą znikały z rynku najszybciej.