Czy można prowadzić działalność inną niż składowanie w magazynie – co na to MPZP i umowa?

Magazyny kojarzą się przede wszystkim z przechowywaniem towarów. Coraz więcej firm wykorzystuje je jednak szerzej – do lekkiej produkcji, montażu, serwisu czy nawet świadczenia usług.

To atrakcyjna opcja, szczególnie gdy chcesz mieć wszystko pod jednym dachem: od logistyki po obsługę klienta. Ale czy działalność inna niż składowanie w magazynie jest zawsze możliwa? Wszystko zależy od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) oraz zapisów umowy najmu.

Co mówi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego o funkcji magazynu?

MPZP to dokument, który określa, jakie funkcje mogą pełnić poszczególne tereny. Jeśli działka, na której stoi magazyn, została przeznaczona pod „zabudowę produkcyjno-magazynową” lub „usługową”, zwykle masz większą swobodę działania.

Oznacza to, że oprócz składowania możesz prowadzić na przykład montaż czy lekkie procesy produkcyjne. Natomiast jeśli plan przewiduje wyłącznie funkcję magazynową, każda dodatkowa działalność – nawet niewielka – może zostać uznana za niezgodną z prawem.

MPZP różni się w zależności od lokalizacji. W jednych gminach dopuszcza się szerokie spektrum aktywności gospodarczej, w innych – przepisy są bardzo restrykcyjne. Dlatego, zanim podpiszesz umowę, sprawdź dokładnie zapisy planu.

Czy każda działalność w magazynie jest legalna?

Nie każda działalność jest w magazynie dopuszczalna. Nawet jeśli wydaje się nieuciążliwa, jej legalność zależy od tego, czy mieści się w przeznaczeniu terenu zapisanym w MPZP oraz od postanowień umowy najmu.

Przykładowo:

• montaż prostych elementów elektronicznych – często jest możliwy,
• prowadzenie serwisu sprzętu – również zwykle jest dopuszczalne,
• produkcja wymagająca dużych, specjalistycznych instalacji – zazwyczaj nie jest możliwa w typowych magazynach, chyba że MPZP przewiduje funkcję produkcyjną, a wynajmujący wyrazi na to zgodę w umowie.

Warto pamiętać, że właściciel nieruchomości może wprowadzić dodatkowe ograniczenia, nawet jeśli plan miejscowy pozwala na więcej. Z drugiej strony, jeśli MPZP wskazuje wyłącznie funkcję magazynową, rozszerzenie działalności na produkcję czy usługi bez odpowiednich zgód może być sprzeczne z prawem.

Dodatkowo, jeśli działalność wiąże się z emisją hałasu, zapachów czy odpadów, może wymagać dodatkowych pozwoleń środowiskowych.

Zmiana przeznaczenia magazynu: kiedy potrzebujesz zgody właściciela?

Każdy wynajmujący ma prawo ograniczyć rodzaj działalności w umowie najmu. Często w dokumentach pojawia się zapis, że obiekt może być wykorzystywany wyłącznie do „celów magazynowych”. Jeżeli chcesz rozszerzyć funkcję o montaż czy usługi, musisz wynegocjować odpowiednią klauzulę. Brak takiej zgody może skutkować uznaniem, że naruszasz warunki najmu.

Przykładowo, firma e-commerce wynajmująca halę magazynową może chcieć uruchomić na jej terenie dział prostego montażu produktów lub punkt serwisowy. Dla właściciela oznacza to jednak dodatkowe obciążenia – np. większe zużycie energii, konieczność dostosowania wentylacji albo ryzyko szybszego zużycia posadzki. Dlatego w umowie powinien znaleźć się jasny zapis, czy takie działania są dopuszczalne i na jakich warunkach.

Lekkie przetwórstwo, montaż, usługi: czy to jeszcze magazyn?

Warto też mieć świadomość, co można nazwać działalnością magazynową, a co już pod tę kategorię nie podlega. Granica bywa płynna.

Coraz częściej spotkać można obiekty hybrydowe, w których obok składowania prowadzi się także montaż, drobne prace serwisowe czy obsługę biurową. Takie hale, określane są jako „small business units”.

W praktyce właściciele często godzą się na tego typu działalność, ponieważ zwiększa ona atrakcyjność obiektu i poszerza grono potencjalnych najemców. Trzeba jednak pamiętać, że „lekkie przetwórstwo” oznacza coś zupełnie innego niż pełnoskalowa linia przemysłowa – i właśnie ten zakres musi być jasno określony w umowie, aby uniknąć nieporozumień.

Konsekwencje niezgodnego użytkowania magazynu: kto ponosi odpowiedzialność?

Wynajmujący co do zasady nie odpowiada za to, w jaki sposób najemca wykorzystuje halę – o ile w umowie jasno wskazano, do jakich celów może ona służyć. Odpowiedzialność za zgodność faktycznego użytkowania z przepisami prawa i MPZP spoczywa więc na najemcy.

Jeśli prowadzisz działalność inną niż składowanie w magazynie bez wymaganych zgód, ryzykujesz podwójnie.

• Po pierwsze, jako najemca, odpowiadasz wobec organów administracji. To na Tobie spoczywa obowiązek korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Możesz więc zostać ukarany grzywną, nakazem wstrzymania działalności czy innymi sankcjami administracyjnymi.
• Po drugie, narażasz się na konsekwencje umowne. Właściciel może wypowiedzieć najem, powołując się na naruszenie zapisów kontraktu. W skrajnych przypadkach może także domagać się odszkodowania – na przykład, gdy Twoja działalność doprowadzi do uszkodzenia obiektu, powstania szkód środowiskowych albo sporów z organami nadzoru budowlanego.

Działalność inna niż składowanie w magazynie: jak zabezpieczyć swoje interesy w umowie?

Jeżeli planujesz działalność inną niż składowanie w magazynie, zadbaj o jasne zapisy w umowie. Warto przede wszystkim:

• szczegółowo opisać, jakie rodzaje działalności są dopuszczalne,
• przewidzieć możliwość rozszerzenia funkcji obiektu w przyszłości,
• upewnić się, że właściciel uzyskał wymagane zgody administracyjne, jeśli są potrzebne.

Przejrzysta umowa to najlepsze zabezpieczenie – zarówno dla Ciebie, jak i dla wynajmującego. Dzięki niej unikniesz sporów i będziesz mógł spokojnie rozwijać swój biznes.